I mutui al 100% sono finanziamenti concessi dagli istituti di credito che finanziano l’intero prezzo di mercato dell’immobile. In realtà, con il D.P.R n. 601/1973, un mutuo non può finanziare più dell’80% del prezzo di un immobile, pertanto ufficialmente un mutuo al 100% è un mutuo tradizionale a cui viene associata una polizza fideiussoria che copre la parte eccedente dell’80% del valore dell’immobile.
I costi di un mutuo al 100%
Su questa tipologia di mutuo, per far fronte al maggior rischio di insolvenza, gli istituti di credito aumentano lo spread di una quota variabile dallo 0,2% allo 0,5%.
Visto che solitamente i mutui al 100% sono molto lunghi, un aumento del tasso di interesse anche solo dello 0,5% comporta forti spese aggiuntive. Ad esempio un mutuo al 100% di 150.000 euro al 5% trentennale comporta rate da 805,23 euro. Se lo spread venisse aumentato dello 0,5% la rata sarebbe pari a 851,68 euro al mese. In 30 anni significa aver versato alla banca una quota aggiuntiva di 16.722,38 €.
Inoltre, anche se si richiede il finanziamento del 100% del valore dell’immobile, è importante considerare che ci sono anche le spese di acquisto dell’immobile, che sono circa un 8-10% del valore della casa. Alcuni istituti di credito finanziano anche le spese accessorie, ma in questo caso il costo totale del mutuo si alza ancora di più, aumentando ulteriormente il rischio di insolvenza.
In ogni caso, io preferirei accantonare i soldi per l’acquisto della casa e poi procedere alla richiesta del mutuo totale. Chi vuole ulteriormente risparmiare, può aspettare mettendosi prima da parte anche il 20% del valore dell’immobile tale da accendere un mutuo tradizionale, che è più facile da ottenere e sicuramente meno costoso.
Il rischio per le banche sui mutui al 100%
I mutui al 100% sono molto rischiosi per le banche perché l’importo finanziato si avvicina al 100% del valore di mercato della casa. Infatti, nel caso il debitore non pagasse le rate, la banca procederebbe alla vendita forzata dell’immobile, peccato però che il prezzo di vendita all’asta è quasi sempre inferiore del vero prezzo di mercato e se la banca ha finanziato un importo pari al 100% del suo valore, va in perdita.
Se poi si aggiungono anche gli interessi di mora sulle rate non pagate e le spese legali legate all’ipoteca e al pignoramento dei beni, si può facilmente comprendere come la banca rischi molto a concedere un mutuo al 100% se non ha sufficienti garanzie come un rischio di insolvenza del debitore veramente minimo e un’alta possibilità di recupero del credito nel remoto caso di insolvenza.
In passato i mutui al 100% venivano concessi più frequentemente ma oggi i requisiti sono più stringenti e molte volte viene richiesto anche un garante. Ci sono istituti di credito che hanno regole più permissive e altri invece criteri più stringenti che dipendono dalla situazione finanziaria della banca che eroga il mutuo.
