Il mutuo è un prestito in denaro concesso da un istituto di credito ad una persona fisica o giuridica. L’istituto di credito fornisce del denaro al richiedente, il quale si impegna a restituirlo poco per volta sottoforma di rate periodiche che comprendono una frazione del capitale prestato e una quota aggiuntiva di interessi.
Il finanziamento viene concesso dall’istituto di credito solo in cambio di determinate garanzie che attestano che il cliente è in grado di rimborsare tutte le rate nel corso del tempo: ad esempio si richiede la presenza di un reddito continuativo dimostrabile e l’assenza di segnalazioni di debiti passati non saldati o rimborsati in ritardo.
Gli istituti di credito, per tutelarsi ulteriormente, richiedono che il mutuo sia finalizzato all’acquisto di un bene sui cui verte un’ipoteca ovvero il diritto del creditore di richiedere l’espropriazione forzata del bene e la sua vendita per recuperare il capitale che gli spetta in caso di mancato rimborso delle rate da parte del debitore. Quando il mutuo viene affiancato dall’ipoteca, prende il nome di mutuo ipotecario.
Tipologie di mutuo
I mutui più frequenti sono quelli destinati all’acquisto di un immobile, ma ne esistono anche di altri tipi: ci sono ad esempio mutui per ristrutturazione, mutui per liquidità e mutui edilizi per la costruzione di un immobile.
Perché l’ipoteca è insufficiente come garanzia?
Affinché venga concesso un mutuo, il richiedente deve fornire alla banca determinate garanzie che devono attestare la sua capacità di rimborsare il debito nel tempo.
Anche a fronte dell’ipoteca come garanzia, gli istituti di credito non concedono mutui a chi ha un rischio troppo elevato di insolvenza perché i tempi della giustizia italiana per procedere alla vendita forzata dell’immobile sono molto lenti. In caso di vendita all’asta dell’immobile, gli istituti di credito rischiano di recuperare solo parzialmente la quota a loro spettante perché il ricavo ottenuto spesso è insufficiente a coprire questa cifra che comprende il capitale residuo non ancora rimborsato, tutti gli interessi maturati fino a quel momento e le relative spese legali.
Da questo discorso si capisce come siano molto più rischiosi per le banche i mutui che coprono quasi tutto il valore dell’immobile o addirittura i mutui al 100%. A fronte di questo rischio più elevato, per concedere il mutuo gli istituti di credito possono richiedere un ulteriore garante oppure aumentare il costo del finanziamento.
L’influenza del proprio reddito sulla quota finanziabile
Quando una banca valuta la richiesta di mutuo di un cliente, richiede sempre di conoscere il suo reddito annuo per definire la rata massima che egli può sostenere senza problemi. Infatti, se la rata è troppo elevata in funzione di ciò che egli guadagna, verrebbe compromessa la sua capacità di rimborso del capitale e quindi il rischio di insolvenza aumenta.
Ad ogni cliente che richiede un mutuo, gli istituti di credito determinano la rata massima ammissibile e da qui ricavano la massima quota finanziabile a seconda della tipologia di mutuo richiesto e della durata del prestito. Ad esempio se una persona guadagna 1000 euro al mese, non potrà mai sostenere rate da 800 euro al mese, perché con 200 euro non riuscirebbe a vivere. Potrebbe invece sostenere una rata da 300 euro, che determinerà però una minore quota mutuabile.
Gli istituti di credito di solito calcolano la rata massima ammissibile come pari a circa 1/3 delle entrate nette del/dei richiedente/i il mutuo, tolti finanziamenti in atto.
Chi richiede un mutuo dovrà presentare domanda presso una banca, che ne valuterà la fattibilità. Se l’esito è positivo, dopo aver finalizzato una serie di pratiche burocratiche, un notaio redigerà il contratto di mutuo vero e proprio.
mutuo ipotecario
Il programma di rimborso delle rate o piano di ammortamento
Il rimborso graduale del prestito avviene secondo un certo numero di rate da rimborsare periodicamente che formano il cosiddetto “piano di ammortamento” o “piano di rimborso”.
Il piano di ammortamento utilizzato comunemente dagli istituti di credito italiani è il piano di ammortamento alla francese caratterizzato da rate costanti.
Si possono però anche predisporre piani di ammortamento a rate variabili, crescenti o decrescenti a seconda delle esigenze del cliente. Il numero delle rate, a parità di capitale prestato, dipende dalla capacità di rimborso del cliente: se una persona ha un reddito basso, il capitale dovrà essere maggiormente diluito e quindi verrà restituito in più tempo.
Viceversa, se una persona dispone di un reddito elevato, potrà sostenere una rata più elevata e quindi il debito verrà estinto in minor tempo. In quest’ultimo caso alla banca verrà restituita una quota di interessi più bassa rispetto al primo caso: infatti, minore è la durata del mutuo, minore sarà la quota di interessi da dover restituire all’istituto di credito.
Il numero delle rate può anche dipendere dal solo tasso di interesse per quei mutui che hanno un tasso variabile e la rata costante.
Il tasso di interesse dei mutui
I mutui possono essere a tasso fisso o a tasso variabile, oppure presentare altre opzioni molto diverse tra di loro e comunque basate sempre sull’alternarsi del tasso fisso e variabile e sulla possibilità di cambiare il tasso durante la vita del mutuo stesso.
I mutui a tasso fisso hanno lo stesso tasso di interesse per tutta la durata del mutuo e quindi la rata resta costante per tutta la durata del mutuo.
I mutui a tasso variabile invece hanno la quota interessi che varia ad ogni rata a seconda del tasso del momento, pertanto la rata acquisterà valori diversi a seconda del tasso di interesse attuale.
Come viene calcolato il tasso di interesse di un mutuo
I tassi di riferimento sono basati sull’EURIRS per i mutui a tassi fisso e sull’EURIBOR o sul tasso BCE per i mutui a tasso variabile.
Il tasso di interesse reale di un mutuo è la somma del tasso di riferimento (EURIBOR, EURIRS, BCE) più una quota percentuale chiamata spread che rappresenta il guadagno vero e proprio della banca. Questo perché la banca compra il denaro ai tassi di riferimento e poi lo rivende con una maggiorazione che copre i costi gestionali e permette di avere un guadagno.
Pertanto la convenienza tra un mutuo e l’altro è determinata dai costi di apertura della pratica, dalle spese periodiche di incasso delle rate e ovviamente dallo spread applicato, fattori che possono variare notevolmente da banca a banca.
